Nu är garantibesiktningen (”tvåårsbesiktningen”) genomförd i alla hus i föreningen. Här kommer en rapport från styrelsen från besiktningen och information om vad som händer nu.
Generellt om besiktningen
Genomförandet av besiktningen har gått väldigt bra. Vi upplever att vår, av föreningen, anlitade besiktningsman Lennart Larsson, precis som referenserna vi tagit sa, har varit mycket noggrann i sitt arbete. Medverkande från Myresjöhus, vår byggledare Magnus Albinsson, har också varit deltagit under besiktningen och varit leverantörernas representant. En ledamot från styrelsen har också funnits representerad under hela besiktningen – detta för att styrelsen representerar hela föreningen, det vill säga ägarna, och det är föreningen som äger husen som besiktas. Alla ni boende har också varit välkomna att delta på beskrivningen då det är ni som äger rätten att bo i huset – vissa av er har deltagit andra inte, men genom att styrelsen varit representerad har vi då tagit på oss er roll också och framfört allt ni inrapporterat. Följande från styrelsen har medverkat på besiktningen:
Måndag 16 april:
- Joacim Svensson (besiktning av Britta Hazelius Väg 15, 10, 12, 14, 16)
- Malin Nyström (besiktning av Britta Hazelius Väg 18, 20, 22, 24)
Tisdag 17 april:
- Love Billingskog Nyberg, (besiktning av Britta Hazelius Väg 9, 11, 13, 17, 19, 21, 23)
- Emma Norman (besiktning av Britta Hazelius Väg 11)
Så har besktingen gått till
Den inrapportering som ni alla boende har fått göra har följts upp under besktingen och varje punkt har behandlats – detta har fungerat som ett väldigt bra underlag. Alla punkter har inte nödvändigtvis varit sådana att de faller inom ramen för vad som åtgärdas. Ibland för att de varit i linje med branschstandard, ibland för att de inte varit av väsentlig karaktär (exempel: att spikhuvud syns på dörrlisterna – det är så de ”ska se ut” när de kommer från fabrik, det vill säga inget fel och därför inget som heller ska justeras). Utöver detta har besiktningsmannen kontrollerat det som ska kontrolleras enligt standard på garantibesiktningen i respektive hus – och noterat om något avviker. Protokoll har förts av besiktningsmannen under hela besktingen.
Detta händer nu
Protokoll från besiktningen
Styrelsen kommer förse respektive hus med sitt protokoll från besiktningen så snart vi fått dem till oss. Om ni har frågor efter att ni tagit del av protokollet kontakta styrelsen@lillakallviken1.se eller ta kontakt direkt med dem som deltog på besiktningen i ert hus (se ovan).
Åtgärder
De punkter, det vill säga både av de er inrapporterade men också utifrån besiktningsmannens granskning av huset, som bedömts kräver en åtgärd ska av entreprenören, i vårt fall Myrsjöhus, åtgärdas inom två månader. Men, om det exempelvis är en åtgärd utomhus så som målning så kan det göras senare – det vill säga att det finns orsaker som gör att det inte kan göras inom två månader. Det finns också punkter som kommer följas upp, exempelvis plattförskjutning på vissa uteplatser som kan bero på tjälen – man vill avvakta för att se om det är en naturlig förklaring eller ej som ger upphov till förskjutningen innan man bedömer om det ska åtgärdas.
Punkter som bedömts att de inte kräver en åtgärd är de punkter som besiktningsmannen bedömt att de faller under egen åverkan (exempelvis hack i golv som är svårt att bedöma om det är egen åverkan eller ej), normalt slitage eller i linje med branschstandard.
I flera av husen kommer målning att ske – denna insats kommer vi i styrelsen samkoordinera och kommer återkomma med datum om när detta ska ske och då kommer vi kräva in nycklar till samtliga hus för att målarna ska kunna komma in och göra jobbet. De kommer då endast att utföra det som är protokollfört att de ska genomföra. Vi i styrelsen kommer vilja ha er hjälp att stämma av så att allt som ska åtgärdas enligt protokollet också blir det. Observera att målning kommer ske enligt originalutförande.
I de hus där trappan fått en anmärkning kommer också arbeten att utföras som styrelsen samkoordinerar, samma sak gäller där att vi kommer återkomma med datum om när detta ska ske och då kommer vi kräva in nycklar till de hus där åtgärder ska utföras.
Återkoppling kring återkommande inrapporterade brister
I den inrapportering som gjorts har några punkter återkommit – det vill säga ”fel” som många av husen upptäckt:
”Tvättstugan – blottade rör och mätare”
Fler har reagerat på att exempelvis i Brf Lilla Källviken 1B så ser lösningen annorlunda ut i tvättstugan – det vill säga att en överbyggnad av rör och mätare till höger i tvättstugan är gjord. Att detta inte är gjort i vår förening händer samman med vilken version av Boverkets byggregler (BBR) som gällde när husen byggdes. Detta innebär att våra hus uppfyller de krav som fanns när husen byggdes och vilket gör att ingen åtgärd kommer att göras då det är korrekt utfört enligt då gällande standard.
”Falsning på stuprör vänd inåt mot huset”
Flera har uppmärksammat att falsningen på stuprören är vända inåt och vid sökning på detta framkommer information om att falsning ska vara vänd utåt. Detta har besiktningsmannen förklarat för deltagande om varför det inte är fel att våra stuprör på husen har falsningen vänd inåt:
Skrivningen av ”regeln” är för hus med puts, det vill säga inte trähus som våra. Ursprunget till den regeln är putsade hus och risken med vatten som sprutas på puts som i sig är under fryspunkten. Då riskerar putsen att spricka, något som alltså inte sker med trähus. Detta innebär att det inte är ett problem att falsningen är vänd inåt på våra hus och därför kommer heller ingen åtgärd att göras.
”Problem med kalla golv”
Kontrollera så ni faktiskt har vridit på golvvärmen (reglage på väggen) – i flera hus som hade noterat problem med golvvärmen var detta inte gjort. Golvvärmen bör vara inställd på runt 20 grader minst året runt då den reglerar sig automatiskt utifrån temperaturen i rummet. Om det är så att ni kalla spottar testa att ha full värme på golvvärmen då ska även de kalla spottarna bli varma. Varför detta uppstår är helt enkelt hur värmeslingorna är lagda på golvet och de kalla spottarna kan uppkomma i slutet på värmeslingorna.
”Problem med FTX-fläkten”
Det finns dessvärre en känd bugg, ett latent problem i motorn på FTX-fläktarna av vår årgång. Vissa hus har fått problem med exempelvis missljud och då har motorerna bytts ut. Styrelsen skulle vilja veta vilka som haft problem och fått det åtgärdat, mejla styrelsen@lillakallviken1.se så för vi notering på detta.
”Saknar nyckel till utvändigt elskåp”
Saknar du nyckel till elskåpet ute? Mejla oss så kommer vi se till att du får en nyckel styrelsen@lillakallviken1.se
”Avsaknad av snöräcken”
Lagkravet på snöräcken gäller över entréer vilket gör att det hos oss inte är något som saknas eller är fel utan det är korrekt gjort. Däremot kan det utifrån det som inträffat under vintern vara aktuellt att komplettera husen med snöräcken såväl på hustaken för att motverka att snö och is rasar ner på carport, såväl som baktill på carporten. Styrelsen kommer därför att ta in offert på detta och återkommer med besked i frågan. Till kommande vinter kommer styrelsen också se över om det finns behov att ta in någon som skottar av carportarna för att undvika problemet.
Vissa hus har fått takpannor på carporten förstörda. Alla husen ska ha en uppsättning reservpannor och vi önskar att ni byter ut de trasiga pannorna. Tänk på att inte gå upp på taket till carporten utan utför bytet av de trasiga takpannorna genom att använda stege.