Den här texten är en bakgrund till hur styrelsen resonerat i budgetarbetet för 2018, som då bland annat innehåller avgiftsförändringar på totalt 3 %.

Intäkter

Föreningen har två olika intäktsposter, det är årsavgiften (fördelad på 12 månader) och vattenintäkterna. De sistnämnda är tänkta att precis täcka föreningens kostnader för vatten (mer om det längre ned) medan årsavgiften ska täcka resten, såväl förenings driftskostnader som låneamortering och stadgad avsättning till underhållsfond.

Kostnader

Vår bostadsrättsföreningen har som bekant relativt få gemensamma kostnader. Utöver lånen i föreningen så är det egentligen endast vattenkostnader och förvaltning som är några betydande summor.

Amorteringar och räntekostnader

De enskilt största kostnaderna är amorteringar och räntekostnader på föreningens lån, under 2018 strax under 700 tkr. Här har styrelsen valt att amortera mer än vad som var ursprungligen kalkylerat för i den ekonomiska planen. Enligt den skulle föreningen amortera drygt 100 tkr per år, eller 0,5 % av föreningens totala lån på drygt 20 mnkr.

För en förening med relativt hög belåning så bedömer vi att det är i lägsta laget och vi har blivit rekommenderade att amortera runt 2 % per år. I budgeten för 2018 amorterar vi strax under 1,9 % av våra lån. Vilken amorteringstakt vi lägger oss på påverkar budgeten på två sätt. På kort sikt innebär det givetvis högre kostnader, eftersom föreningen betalar av en större del av lånet. Ett lägre lån ger dock lägre räntekostnader. Det är något som på kort sikt ger en lite positiv effekt på budgeten men som på lång sikt, och med eventuellt högre räntor om några år, ger större positiva effekter.

Ni som lusläst ekonomiska planen kanske minns uträkningen som visade hur kostnaderna ökar om räntan på föreningens lån går upp X %. Ju lägre lån föreningen har, desto mindre känslig är den för ränteförändringar.

Vattenkostnader

Föreningens kostnader för vatten ligger 2017 på drygt 100 tkr.

Som ni vet så bytte föreningen nyligen ut alla vattenmätare för att Falu Energi och Vatten ska kunna fjärravläsa förbrukningen och fakturera oss för den. Ni kan läsa mer bakgrunden till detta här men utifrån budgetperspektivet så kan vi nämna att styrelsen räknar med att detta sparar föreningen drygt 10 tkr varje år. Det gör i sin tur att vi inte behöver höja vattenschablonen inför 2018 fullt lika mycket som vi annars hade behövt göra. Att vi ändå behöver höja den, trots att vi sänker våra kostnader, är att föreningen under 2017 tar in en lägre vattenschablon av oss medlemmar än vad som behövs för att täcka dagens vattenkostnaderna.

Övriga kostnader

De flesta av föreningens övriga kostnader, så som förvaltningsarvodet till SBC och försäkring för föreningen skrivs i regel upp med 2-2,5% varje år.

Under 2018 har föreningen också en engångskostnad på drygt 60 tkr i form av den garantibesiktning som kommer utföras under våren.

Avgiftsförändringar 2019 och framåt

Eftersom priserna för i stort sett samtliga varor och tjänster i samhället ökar kontinuerligt så kan man utgå från att normal-läget är en höjning av avgifterna på mellan 1,5-2,5 %. Det är ingen garanti att det blir just avgiftsförändringar håller sig inom just det intervallet och exakt hur mycket det blir varje år är svårt att säga då det beror på många olika faktorer.

Några saker som kan göra att det blir högre höjningar är:

• Ökad inflation
• Dyrare ränta på lånen
• Högre pris per kubikmeter vatten
• Behov av större underhåll eller insatser, i likhet med kostnaden för garantibesiktning 2018.

Några saker som kan göra att det blir lägre höjningar är:

• Minskad inflation
• Lägre ränta på lånen
• Lägre räntekostnader på grund av lägre lån
• Lägre pris per kubikmeter vatten
• Att underhållsplan som tas fram efter garantibesiktning visar att vi inte behöver sätta av fullt lika mycket till underhåll varje år.

Givetvis finns det massor av övriga saker som kan inträffa och som slår åt ena eller andra hållet men ovanstående är det som har högst sannolikhet och/eller påverkan.

Har ni några frågor om avgiftsförändringarna eller budgeten 2018 är ni varmt välkomna att höra av er till styrelsen@lillakallviken1.se